중요한 사업체 구입 절차 (1)

부동산 전문가
사업체 구입을 시작하는 가장 일반적이고 합리적인 방법은 장기적으로 준비하면서 우선 상업용 부동산 전문가를 2명이상 고용하여 매물을 살펴보고 비교하는 것이다.

그러나 좋은 매물은 잘 나오지도 않을뿐더러 나와도 곧 팔리기 마련이다. 어차피 100% 만족스러운 매물을 찾기는 어려우므로 최선의 좋은 매물을 골라 계약하기 위하여 우선 부동산 전문가를 통해 매물을 돌아보며 기본적인 현실을 이해하여야 한다. 기본적인 흐름을 알게되면
• 계속하여 많은 매물을 방문하여 입지조건과 발전성 그리고 수익성과 위험도를 직접 평가해보도록 한다.
• 매물의 가격과 조건에 대한 부동산 전문가의 의견을 들을 때는 왜 그렇게 생각하는 지 이유를 꼼꼼히 따져 자신의 판단과 비교해 보아야 한다.
• 주위의 도시계획에 대하여 시청에 가서 조사하여야 하며, 주변의 경쟁업체와 프랜차이즈 계획 등에 대하여 조사하도록 한다.
이렇게 시간이 좀 지나면서 매물을 보는 안목이 생기게 되면 정확하고 빠른 판단이 쉬워지므로 좋은 매물이 나올 때 계약할 수 있다.

매출액의 진위여부 검사
매매되는 사업체의 매출액은 사업체의 매매가격의 기준이 된다. 판매자의 말만 듣도 판단하기 보다는 Escrow 계약서에 에스크로가 close 되기 전까지 충분한 시간을 가지고 매출액을 조사할 수 있도록 명시하여야 한다. 특히나 한인들이 운영하는 비즈니스의 경우 financial statement나 세금보고 자료가 불확실한 경우가 많으므로 직접 확인하는 과정도 매우 중요하며 CPA등의 전문가와 함께 서류를 조사할 수도 있다.

에스크로 종료 후 향후 일어날지도 모를 분쟁과 소송을 위하여 매출액은 반드시 서면으로 받아놓도록 하여야 하지만 소송기간과 비용의 문제가 크다. 따라서 에스크로가 끝나기 전까지 매출액을 확인하여야 한다.

매출액이라는 것은 과거의 사실이다. 요즘처럼 빠른 변화의 세상에서 5년이나 10년을 확신하고 장담한다는 것은 일반적으로 미련한 짓이다. 이 때문에 결국 권리금이라는 것도 3년 정도의 수익성을 따져 계산하기 마련이다.

Escrow open과 부채, 체납세금 및 담보 확인
사업체 매매 후 숨겨져 있던 담보설정이나 체납세금이 발견되면 사업체 구매자에게도 책임이 발생하게 되므로 에스크로(escrow)를 거치는 것이 좋다. 사업체 매매사실을 몰라 피해를 본 채권자와 물품 공급업자가 사업체 매매를 무효화시키는 소송을 제기할 수도 있으며, 조세기관은 사업체 Buyer에게 세금을 추징하기도 한다.

에스크로(escrow)는 에스크로우 기간 동안에 buyer로부터 받은 자금을 맡아두고, UCC Filing(저당권 등록)을 조사하며 일괄 판매법(Bulk Sales Law)에 따라 채권자와 물품 공급업자에게 소유권 이전 사실을 알리고, seller의 모든 부채를 청산하고, 저당권을 해지하도록 하며, EDD의 고용관련 세금(payroll tax)이나 SBOE의 판매세(slaes tax)에 대하여 세금완납증명서(Tax Clearance Certificate)를 받아주는 일을 대행한다. 모든 부채를 갚고 남은 돈을 seller에게 주고, buyer에게 소유권을 주면 Escrow가 종료된다.

비즈니스 계약 -> 에스크로 오픈 -> 매출액 사실여부 확인, 체납세금과 담보 확인, Lease contract, Loan approval -> 에스크로 클로징의 흐름도를 보인다.