매매·증여·차용 형태…채무 클레임 대비 문서화

▶ 문: 집과 비즈니스를 자식 명의로 넘기려고 한다. 어떤 사람은 그냥 명의 변경만 하면 된다고 하고 어떤 사람은 적법한 절차를 밟는 것이 좋다고 한다. 이름만 바꿔도 되는 건지 아니면 절차를 밟아야 한다면 어떤 점을 주의해야 하는지 알고 싶다.

▶ 답: 결론적으로 자신의 재산을 자녀이름으로 명의만 바꿔도 된다고 생각하는 것은 바람직하지 않다. 부모와 자녀 사이에서 벌어진 금전 혹은 재산 거래는 매매 증여 그리고 차용으로 볼 수 있다.

문제는 부모와 자녀 사이는 제3자와의 거래처럼 객관적일 수가 없고 대개는 자녀들에게 거저 자신의 재산을 준다거나 혹은 다시 그 재산을 받든가 혹은 자녀가 빚을 갚는다는 식의 형태로 나타난다.

국세청(IRS)는 이러한 가족간의 거래에 대해서 항상 의심스럽게 생각하고 이러한 거래가 개인 세금보고서나 혹은 상속세 혹은 증여세 보고서에 나타나는 경우에 더 자세히 보는 경향이 있다.

그러므로 이러한 거래 형태의 차이점이 무엇인지 그리고 IRS 감사를 대비해 어떠한 서류들을 준비하여야 하는지를 알아둘 필요가 있다. 이와 같은 내용은 꼭 부모와 자식간의 거래가 아니라 가족 사이에 벌어질 수 있는 여타 거래에도 적용될 수 있다.

부모와 자녀 사이에 재산을 사고파는 경우에 가장 주의하여 할 점은 바로 파는 가격을 정하는 것이다. 이러한 거래는 대부분 가격을 제3자에게 파는 것보다는 적은 가격으로 파는 경우가 많은데 이러한 것이 발견된 경우 IRS가 부분적으로는 매매를 인정하되 시장가격보다 적게 받은 부분에 대하여서는 증여로 간주할 수 있다.

증여가 이루어진 부분에 대하여는 증여세가 부과될 수도 있다. 그리고 매매가 이루어진 부분에 대해서는 양도세가 매겨지게 되므로 항상 부모와 자식 사이에 거래가 이루어질 때에는 시장가격을 조사하고 조사한 서류를 잘 보관하는 것이 중요하다. 예를 들면 부동산 경우에는 유사한 물건의 시장가격 조사나 혹은 부동산 전문가의 감정서 등이다.

증여의 경우는 재산이 자녀에게 넘어가고도 자녀가 아무런 대가를 지불하지 않은 경우로 정의하는데 이 경우에는 부모의 증여세 면제금액을 쓰게 되고 면제금액 내에서는 세금을 내지 않고도 자녀에게 줄 수 있다. 이때도 마찬가지로 증여세보고를 위해서 재산 감정서를 준비하여 증여세 보고에 첨부하여야 한다.

일단 부모의 재산권이 자녀에게 넘어가게 되면 부모의 사망 경우 상속세를 내지 않으므로 부모가 재산이 많이 있고 미리 재산을 자녀에게 넘기고자 하는 경우에는 이 방법을 쓰는 경우가 많이 있다.

마지막으로 자녀에게 부모가 현금을 차용으로 빌려주고 자녀가 그 돈으로 재산을 구입하는 경우가 있다. 예를 들어 비즈니스 명의를 넘긴다 하더라도 자녀가 재정능력이 없는 경우 오너 모기지 형식으로 줄 수 있다.

이 경우에는 다음과 같은 점을 유의하여야 한다. 첫째 증여와는 다르게 차용의 경우에는 그 돈을 다시 갚는다는 문서가 있는 것이 좋다. 간단한 차용증서라도 거래를 하였다는 증거로 가지고 있는 것이 유리하다.

둘째 차용이라는 것은 증여와 다르게 돈을 빌려주는 것이므로 이자가 붙어야 한다. 어느 정도의 이자가 붙어야 하는지는 IRS의 가이드라인이 있으며 적어도 이 이자율만큼은 부모가 받는 것으로 차용증서에 적혀 있는 것이 중요하다.

셋째 이자를 매년 혹은 정기적으로 받았다고 부모 측에서는 세금 보고에 IRS에게 알려야 한다. 만일 이자가 매년 갚는 것이 아니라 한 번에 갚는 것이라면 그 해에 부모의 세금보고에 이러한 사실이 보고되어야 한다. 증여와는 다르게 이렇게 차용의 방법으로 거래가 될 경우에 혹 자녀가 돈을 다시 갚기 전에 부모의 사망 경우에는 이 차용증서가 부모 재산으로 간주돼 상속세가 적용될 수 있다.

이와 같은 자녀와의 금전거래 형식은 IRS와의 문제만이 아니다. 자녀가 추후 채무를 일으켜서 채권자의 클레임이 있는 경우 자녀가 자녀부양비를 내야 하는 경우 자녀가 이혼하게 되는 경우 부모 자녀간에 증여 명의신탁 또는 매매에 따른 채권채무관계라고 주장을 해야 하는 상황이 발생했을 때 필요한 증빙서류가 없다면 예상치 않은 곤란한 지경에 이를 수 있으므로 자신과 자녀의 상황을 잘 검토해서 신중한 계획을 할 필요가 있다.

정유진 변호사
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