사업체를 팔고 사는데에 있어서Seller, 즉 사업체를 파는 사람에게는 판매가격 전체를 일시불로 받을 수 있으면 아무 문제가 없겠지만, 많은 Buyer들의 입장에서는 당연히 적은 금액으로 사업체를 넘겨 받은 후에 정기적으로 Payment를 원할 것이다.

Seller 에게 매매 가격 전부가 지불되지 않고 일부를, 은행이 아닌 Seller가 융자해 주는 것을 여러가지로 말을 하는데 Owner Carry, Owner Financing또는 Note Pay 라고 한다. 결국 나머지 차액에 대해서 은행이 융자해 주는 것이 아니라 사는 금액의 일부를 Seller가 융자해 주는 것으로, 몇년 상환에 이자는 몇 %로 하여Promissory Note로 쌍방이 합의하면 되는 것이다. 그리고 거의 모든 경우에 파는 사업체를 담보로 설정해 두는 것이 일반적이다.

사업체를 사는 사람에게는 당장 현금을 모두 지불하는 것보다는 일정한 금액을 나누어 낼 수 있다면 당연히 부담이 덜어지게 된다. 그런데 그 기간과 지불방법, 이자 등의 내용도 중요하지만 Buyer가 지불하지 못하는 불상사가 생겼을 경우 칼자루를 쥐고 있는 것이 될 수도 있다.

그와는 반대로 Seller의 입장에서는 가능하면 오너캐리를 해 주지 않는 것이 모든 면에서 홀가분 하겠지만, Seller는 빨리 팔아야 하는데 은행에서 Buyer에게 어떠한 이유로 든지 간에 융자 승인이 나지 않으면 Owner Financing을 해 주어야 하는 상황이 되는 것이다. 아니면 급하지 않다면 전액 현금지불이 가능한 다른 Buyer를 찿을 수 밖에.

이렇게 되면 Seller입장에서 Owner Financing에 대해서 은행에서 융자업무를 하듯 모든 서류를 명확히 해 두는 것이 필요하다. 어떠한 이유로나 사정에 의해서, 사업이 어렵게 되거나 사업체를 인수 한 후에 매상이 심각하게 떨어지는 등 새 주인이 지불능력을 점점 잃어 갈 때를 대비해 Promissory Note를 정확히 해 놓을 필요가 있다.

나중에 다른 해석의 이유를 남기지 않는 것이 중요한데, 몇 %의 이자율에, 매달 얼마씩 지불할 것인지, 기간은 몇년으로 할 것인지 약속 한 날짜를 어겼을 경우 Penalty는 어떻게 할 것인지 그리고 담보 설정은 어떻게 할 것인지 등 이러한 모든것들을 정확하게 쌍방이 인지를 한 후에 계약서에 서명을 하는 것이 좋다.

Bernard Kim
REAL ESTATE BROKER
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