▶문= 상업용 건물을 가지고 있습니다. 현재 모기지를 소유한 로컬 기관 은행에서 더 이상 상업용 융자를 하지 않는다고 합니다. 융자 만기일이 다가 오는데 어느곳에서, 어떻게 융자를 신청할수 있나요? 

▶답= 요즈음 손님들로 부터 가장 많이 질문 받는 내용중의 하나이다. 2008년 서브 프라임 사태이후, 크고 작은 수많은 은행들이 부동산을 담보로한 부실 채무권으로 인하여, 경영에 어려움을 겪고 있으며 심지어는 파산이나 합병을 당한 은행들도 수두룩하다. 

그런 이유때문이지, 2012년 현재, 아직까지도 많은 은행들이 수십만불에서 5백만불 이하 정도의 중,소 규모의 융자를 꺼려하고 있거나, 어떤 은행들은 아예 신규 상업용 부동산 융자를 하지 않는 곳들도 있다. 그런가 하면, 아주 까다로운 승인 가이드라인과 비싼 이자및 융자 비용 책정으로 일반 손님들은 재융자 신청의 엄두도 못내고 있는것이 현실이다. 

우리 한인 커뮤니티에서도 많은 로컬 은행들이 작년부터 SBA융자 정도만 살며시 활성화 되고 있으며, 일반 상업용 부동산 융자는 아직도 활발하게 대출하여 못하는것이 현실이다.

상업융 부동산 융자는 매일 매일 공시되는 주택융자의 프로그램별 이자, 일괄적인 승인 가이드라인과 Pricing 책정이 없다. 상업용 부동산 각각의 사용 용도및 크기, 그리고 빌딩의 종류가 무척 다채롭기 때문에 융자승인을 위한 일괄적인 가이드라인을 성립하여 적용하기가 쉽지않기 때문이다. 그리고, 아래의 나열된 상업용 부동산들의 유형은 융자가 까다롭거나 무조건 거부하는 은행들도 많다.

- 오피스, 리테일, 창고 콘도/혼합된 형태의 산업용 건물및 창고/싱글하우스에서 상업용으로 전환된 건물/중공업 관련 건물이나 공장건물/셀프 창고 건물/자동차 수리 관련 건물/장의사 건물/양로원이나 장애자 수용 건물/데이케어 건물/학교/코인 세탁소 건물/드라이 크리닝 세탁소 건물/자동차 딜러건물/ 특수용도 소매업 건물/스파및 미용실 건물/단독 식당 건물/동물 진료소 건물/주상 복합 건물/골프장 등.

상업용 부동산 융자 역시, 일반 로컬 기관 은행들이 취급하지 않는 상업용 부동산들에 대한 융자를 대출하여주는 펀드를 운영하는 투자은행들이 있다. 기타 융자 비용도 비교적 저렴하며 이자도 낮아 많은 비용과 페이먼트를 절약할수있으며, 무엇보다도 상업용 융자를 거부하는 많은 로컬 기관은행들이 취급하지 않은 융자 상품을 제공 받을수 있다. 

보통, 이러한 상업용 부동산 투자은행들과의 거래는 로컬 융자 전문 브록커들을 통하여 융자를 승인받을수 있으며, 몇군데의 투자은행에서 승인을 받아 융자 조건을 비교 할수 있다는 장점도 있다.

그외에도 상업용 부동산 융자의 기타 다른 특성및 개발업자들을 위한 각각의 다른 융자 프로그램들을 제공 받을수 있다. 그러한 종류들의 융자 프로그램들과 내용들을 살펴보자면 아래와 같다.

1) Bridge Loans : 단기적인 목적으로 사용하는 융자(수주에서 3년까지)
2) Lease Up Loans: 땅을 리스하여 개발한 부동산에 관한 융자.
3) Non-Recourse Loans (no personal guaranty): 개인 자산의 담보를 책정하지 않는 융자.
4) Renovation Loans: 부동산 수리및 개선을 위한 융자.
5) Broken condo loans leased out as apartments: 콘도 개발에 실패하여 아파트로 전화하려는 경우.
6) Note purchase finance: 부동산 담보 노트를 매입하기 위한 융자.
7) No prepayment penalty: 기한전 상환 벌칙금을 원치 않는 융자.
8) Construction loan: 상업용 건물이나 콘도/ 아파트등의 개발및 시공을 하기 위한 융자.

상업용 부동산 융자의 성공의 열쇠는 융자의 목적및 시나리오를 정확하게 이해하여 가장 적합한 융자 프로그램을 제공하는 투자은행에서 대출을 받아줄수 있는 전문가의 도움을 받는 것이다. 주거용 부동산 융자가 의복의 '기성복'에 비유한다면, 상업용 부동산 융자는 유명 부틱의 '주문복(custom made)' 정도로 비교할수 있을것이다.