SBA504 프로그램 이용하면 10% 다운으로 가능

▶ 문=현재 사용중인 창고가 너무 작고 또 기존의 창고 건물들은 너무 비싸서 엄두가 나질 않는다. 빈 땅을 구입해 창고와 사무실을 짓고 싶은데 융자가 가능한지.

▶ 답=몇 년 전 여름이었다. 가발을 외국에서 수입해 미 전역에 도매하는 L사장이 이런 문의를 해 왔다. 현재 쓰는 창고가 2만 스퀘어피트 정도인데 2만 스퀘어피트 정도가 빠른 시일 안에 더 필요하다고 했다.

하지만 기존의 창고 건물들은 너무 비싸고 낙후해서 건물을 사기보다는 빈 땅을 구입해서 창고와 사무실을 짓고 싶은데 땅값과 공사비 그리고 여러 비용을 계산해보니 한 10% 정도의 다운페이만 가능하다며 안 될 줄 뻔히 알지만 혹시나 해서 전화했다고 했다. 그래서 이러한 경우에 딱 알 맞는 프로그램이 있다고 설명하며 다운페이 10%를 제외한 90%와 클로징 코스트를 융자해 줬다. 그래서 한 1년 가까이 공사를 하고 새로 지은 창고와 오피스 건물로 비즈니스를 이사해 작년에는 세금보고 상의 'Gross Revenue'를 배 가까이 성장시키시는 성공적인 예가 있었다.

1953년 종전의 SBA 프로그램의 단점을 보완하고 보다 많은 중소기업들을 다양한 방면으로 돕기 위해 SBA504 융자 프로그램이 생겼다. 이 프로그램은 요즘 한인 은행가의 주력 대출 상품인 SBA7(A) 융자 프로그램과 마찬가지로 연방정부가 채무 불이행 시에 보증을 해주는 프로그램이다.

하지만 SBA7(A) 융자처럼 많은 프리미엄을 받고 2차 금융시장에 넘길 수 없는 한계가 있어 SBA Express 융자와 마찬가지로 은행가에서는 외면 당하는 프로그램이기도 하다. 하지만 당장의 프리미엄 수입이 중요하지 않은 은행이라면 장기적으로 아주 안전한 상품이다. SBA504 프로그램에 대해 자세히 알아보자.

1. 융자의 구조는 신청자가 10%를 다운하고 일반 은행이 50%(1st Lien Position) 융자를 주고 504CDC (SBA가 지정한 비영리 단체) 가 40%(2nd Lien Position)를 준다.

2. 다운 페이먼트는 정말로 10%만 하면 된다. 신규 비즈니스와 특별 용도로 쓰이는 건물에 15%가 필요하며 위의 두 가지가 다 적용되면 20%를 다운해야 한다.

3. 51%의 건물 점유율, 즉 융자 신청자가 운영하는 비즈니스가 대상 건물의 51% 이상을 써야만 한다. 건축(new construction)을 할 때는 건축 후엔 60%를 점유해야 하고 3년 안에 20%(누적 80%)를 더 써야 하며 10년 안에는 나머지 20%(누적 100%)를 다 사용해야 한다.

4. 대출 대상은 부동산 건물을 매입ㆍ증축ㆍ개축할 때, 빈 땅에 건물을 지을 때, 고정 정착물인 기계를 설치할 때 가능하다. 하지만 SBA7(A) 융자처럼 운영 자금, 인벤토리, 재융자(사업체 확장비용이 포함될 때는 전체 비용의 50%까지 가능), 프랜차이즈, 자동차, 트럭, 비행기 등은 대출 대상에서 제외된다. 단 상업용 선박은 가능하다.

5. 대출 한도는 융자 가운데 40%인 504CDC 부분만 최소 2만5000달러, 최대 500만 달러('Manufacturing Business' 또는 'Green Energy' 건물이면 550만 달러)이고 50% 인 일반 은행 부분은 더 많아질 수 있다.

6. 대출 조건으로는 직업 창출(대부분의 사업체는 6만5000달러 마다 1명을 고용해야 하나 소수민족이나 여성 사업체 등은 제외)과 1500만 달러 미만의 회사 가치 그리고 500만 달러 미만의 2년 평균 순이익을 올리는 영리회사만 해당된다. 대표적 제외 대상은 비영리 단체, 투자 및 대출 회사, 부동산 회사다.

7. 융자의 기간과 이자율은 융자 가운데 50%인 일반 은행은 그 은행 고유의 기간과 이자율을 제시할 수 있으나 10년 이상의 만기로 해야 하고. 40%인 504CDC 는 20년 고정 금리이며 이자는 '10 Year Treasury Yield'를 따라 정해진다.

대부분의 미 동부에서 비즈니스를 하는 한인 사업가들은 비교적 높은 렌트를 내고 있다. 10% 다운페이를 해서 건물을 구입한 후 월 불입금이 대부분의 매월 렌트보다 같거나 적다는 사실을 알고 있는 이들은 많이 없을 것이다. 보다 많은 한인 사업가들이 이와 같은 금융 재테크 지식을 이용해서 보다 건강한 재정을 설계해 나갔으면 하는 바램이다.

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정권호 윌셔은행 부장