대출 신청자 자신을 보호하기 위해 꼭 필요

▶ 문=친구와 각각 다른 은행에 건물 담보 대출을 신청했다. 그런데 친구의 은행은 'Environmental Report(환경 리포트)'를 요구하지 않았는데 내가 진행하고 있는 은행은 'Environmental Report'를 요구한다. 이를 신청하면 돈이 더 드는데 꼭 해야 하나.

▶ 답=일단 'Environmental Report'란 구매하고자 하는 건물의 토지가 환경 기준에 적합한지를 확인해 보는 리포트다. 예를 들어 A씨는 기존에 운영하고 있는 주유소를 매입하려고 한다. 만약 'Environmental Report'를 신청하지 않고 대출을 받아 주유소를 매입했다가 나중에 환경에 문제 있다는 것이 밝혀지면 현재 소유자인 A씨는 'Environmental Report'에 따라서 환경문제가 없어질 때까지 계속 보수를 해줘야 한다.

보수 과정에 드는 비용은 때때로 대출 금액 이상의 돈이 들 정도로 막대한 양의 돈이 들 수도 있다. 그리고 물론 이 모든 진행과정은 A씨의 돈으로 부담이 된다. 이와 같은 문제를 사전에 미리 예방하고자 'Environmental Report'를 신청해서 환경 문제가 없는지 확인 하는 것이다.

두 사람이 각각 다른 은행에 건물 담보 대출을 신청했는데 누구는 'Environmental Report'를 요청 받았고 다른 사람은 필요 없다고 했다. 이는 대출 신청 금액에 따라 그리고 각 은행의 규정에 따라 조금씩 달라질 수 있다. 결과적으로 'Environmental Report'는 건물을 매입하는 건물 담보 대출에서 매입자를 차후에 생길 수 있는 환경 문제를 막아준다. 그러므로 이는 은행의 요구가 아닌 매입자의 향후 환경 문제에 대한 보험으로 이해하고 이행을 하는 것이 바람직하다.

▶ 문=은행에 대출을 신청했는데 'Title Search'와 'Title Insurance'가 필요하다는 이야기를 들었다. 이 서류들이 왜 필요한가.

▶ 답=간단히 'Title Search'는 현재 건물의 소유권 관계를 확인하기 위해 모든 'Recording' 된 서류를 확인하는 작업을 뜻한다. 건물 매입을 할 때 명의가 이전되는 진행상황을 'Title Company'가 주도적으로 일을 처리하고 매매가 이뤄 지고 난 뒤 기록되는 모든 서류에 정확한 소유권 관계가 명시돼 있는지 확인을 하기 위해 'Title Search'를 한다.

'Title Insurance'란 'Title Search' 이후· 향후 하자 'Title' 관련 오류(defected)에 따라 소유권 분쟁이 있을 시를 대비해 'Title Company'가 발행하는 보험 증서다. 향후 생길 수 있는 소유권 분쟁에 대한 보험의 일종으로 'Title Company'는 'Title Insurance'를 발행한다. 'Title Search'와 'Title Insurance'는 모두 소유권 관계에서 매매자를 지켜주고 향후 생길 수 있는 소유권 분쟁을 막기 위해 꼭 필요한 서류다.

▶ 문=대출을 신청했는데 은행에서 지난 3년간의 비즈니스 'Tax Return(세금 보고)'을 요구한다. 올해 'Tax Return'이면 될 것 같은데 왜 3년치나 필요 한가.

▶ 답=은행이 대출을 진행할 때 각 대출의 위험성을 확인한다. 이 위험성을 확인할 때 중요한 서류 중 하나가 바로 대출자의 'Tax Return'이다. 'Tax Return'으로는 간단히 지난 해에 대출자가 얼마의 매출을 올리고 얼마의 비용이 들어서 얼마의 순이익을 냈는지 알 수 있다. 하지만 이외에도 'Tax Return'에선 대차대조표가 있어서 올해 뿐만 아니라 현재 회사의 전체적인 재무 상태를 알 수 있다. 이런 내용이 다 1년간의 'Tax Return'에 있는데 굳이 3년치가 필요한 가장 큰 이유는 지난 3년간의 회사 매출의 변화와 순이익의 변화 또한 전체적인 재무 상태 흐름을 3년의 기간을 두고 볼 수 있기 때문이다.

은행은 이 3년의 'Tax Return'을 보고 앞으로 회사의 매출이 어떤 방향으로 갈지 그리고 회사가 얼마 만큼의 순이익을 낼 수 있는지 예측하게 된다. 대출상환금은 결국 회사의 이익으로 내는 것이므로 회사가 대출상환금 이상의 이익을 내야 한다. 은행에서 3년치의 'Tax Return'를 원할 경우 위에 열거한 일들을 하기 위한 것이므로 최대한 은행과 협조해 보다 정확한 재무 분석을 내리고 대출자의 재무 능력을 확인할 수 있게 도와야 한다.


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김 준 우 노아은행 전무