“앞으로의 캘리포니아 부동산 시장이 어떻게 될 것인가?” “2008년 보다 더 큰 부동산 폭락이 정말 올 것인가?

 

저는 2005년에 Real Estate Consultant License를 취득 후 부동산,융자 업무를 시작하여 2006부터 시작된 주택시장 붕괴, 2007년 금융위기, 2008년 대 불황 시절에 실 부동산 경기를 몸소 체험하고, 한 부동산 회사에서만 15년을 근무하여 지금은 Managing Partner로 회사 운영에 참여 하고 있습니다.

 

2001년 9.11 사태이후 경제를 살리기 위한 저금리, 엄청난 주택소유장려정책 등으로 인해 서민들은 핑크빛 꿈을 가지고 빚을 지어가며 집을 구입했습니다. 실제로 아시는 분은 아시겠지만 그때는 집을 사고 싶으면 돈이 없어도 집을 당장 살수 있었습니다. 이러한 수요자들의 증가로 인해서 집의 중간 가격은 미친듯이 계속 상승을 기록 했었습니다.

 

중간 생략하고…

 

그럼 어떻게 하다가 주택시장의 붕괴와 그로 인한 금융위기 까지 왔을까요? 문제는 MBS (Mortgage-backed securitie) 라는 채권을 발행하고 서프라임 모기지를 소유한 투자은행이 MBS를 안전한 채권으로 둔갑 시켜서 여러 MBS를 Bundle로 묶어 CDO (서프라임 론 뭉치) 라는 파생상품을 금융회사, 보험회사, 투자자들에게 마구 판매 했다는데 근본적인 문제가 있었습니다. 이렇게 신용등급이 낮은 사람들이 빌린 Loan 상품으로 각자 이익만 추구하며 말도 안되는 금융구조를 얽히게 만들어 놓다 보지 주택 시장 위기가 금융 부문까지 무너 뜨리며 2008 년 대 불황을 일으키게 되었던 것입니다.

 

이런 복작한 이야기를 해 드린 것은 2008년 그 당시에는 금융구조의 문제가 분명히 있었으며 서프라임 등급의 사람들에게 돈을 빌려 주었던 착오가 있었고, 전체 주택의 25%가 투자용 주택이라는 악재들이 있었다는 말씀을 드리기 위한 것입니다.

 

그럼, 지금은 어떻습니까?

 

현재 경기가 일시 마비된 것은 금용위기로 인한 것이 아닙니다. Coronavirus라는 인류가 처음으로 겪는 Disaster로 인한 경제 마비가 일시적으로 온 것입니다. 물론 이로 인해서 경기 성장율의 하락은 피하지 못할것 입니다. (많게 25% 하락을 할것이라는 분석도 나오고 있습니다.) 이에 따라 미국 정부는 많은 경기부양대책을 내 놓고 있는 실정입니다. 개인당 $1,200 지급, 다양한 SAB정부 대출 프로그램 출시(EIDL, PPP LOAN), 모기지 페이먼트 유예 (Up to 12 Month) 방안등 수 많은 대책을 내 놓고 있습니다. 근데 여러분 사실 이러한 방안은 경기를 부양하는 방안이라고 하기 보다는 파산을 막는 방안이라고 보는게 더 현실적일 겁니다.

 

2008년과는 달리 정부에서는 서민의 Payment부담을 줄여 주며 개인과 사업체들의 파산를 막기 위한 많은 정책을 펴고 있습니다. 국가가 업청난 돈을 빌려서 (신규국채 발행) 국민에게 빌려 준다는 것운 코로나바이러스 사태 해결후 경기회복이 속히 이루어 질수 있다는 판단이 아닐까 하는 생각도 해 보게 됩니다. 물론 코로나사태가 장기화 되지 않는다는 조건과 향후 미국의 채권이 강세를 유지한다는 조건하에서 말입니다. 실례로 뉴욕증시에서 주요 지수는 근래에 들어 신종 코로나바이러스 감염증의 확산이 정점을 지났을 수 있다는 기대가 이어지며 상승세를 이루고 있습니다.

 

이러한 상황을 정리해 볼 때, 앞으로의 주택경기는 그리 비관적이 아니라는 것이 저의 의견이자 바램입니다. 물론 현재 실업율의 증가와 모기지 페이먼트 납부 연기 신청이 증가 하고 있는 악재가 있으나 그에 따른 정부의 대책이 계속 마련 되고 있으며, 부동산 실거래 시장은 여전히 Active하게 움직이고 있습니다. 2020년 3월 주택 거래량은 작년대비 많은 하락을 기록했으나 매매 기간일수는 상당히 줄었다는 것이 주목할 점 입니다. 집이 신속하게 팔린다는 것은 그 만큼 Qualified Buyer들이 많이 움직이고 있다는 볼수 있는 것입니다.

 

최근 2020년 3월 Orange County주요도시에서 Closed한 기록들을 보면 여전히 60% 정도가 Asking Price 보다 높거나 같은 가격으로 팔린것을 보게 되는데, 2006년 집값의 최고 정점은 Subprime 신용등급의 바이어와 Investor들로 인한 것이였다면, 지금 집 값의 상승곡선은 Qualified된 Owner- Occupied 바이어들의 경쟁으로 인한 것이라는 점과 그 어느때 보다 셀러와 바이어들이 신중하게 움직이고 있다는 것을 주목하셔야 합니다.

 

결론적으로, 이러한 시기에 주택시장 전망을 예견하기란 무척 힘든 일이지만 일부 사람들이 걱정하는 것처럼 2008-2012년 보다 더 심각한 주택가격 하락은 2020년에 발생하지 않을 것으로 생각 됩니다. 오히려 코로나바이러스 문제가 단기간에 해결이 된다면 주택경기의 급반등을 기대해 볼만 하다고 생각 됩니다. 마지막으로 이 의견은 어디까지나 제 개인의 의견임을 다시 한번 알려 드리며 이 글을 마치는 바입니다.

 

감사합니다.

 

작성자

▪Kenny Park (BRE #01784456, Since 2005) ▪Real Estate Consultant (BRE #01784456, Since 2005) ▪Mortgage Consultant at Golden Street Financial Co., Inc (2005 – 2008)

▪Innovative Bank SBA Express Loan T/A Provider (2010) ▪Managing Partner at Paradise Real Estate Company (2018 – Present)

▪California Bureau Real Estate Member (2006 - Present) ▪CRMLS Member (2006 – Present ) ▪미주 캘리포니아 이민센터 CEO ▪법무법인DS 이민센터 Business Consultant ▪EB5 투자개발 & E2 VISA Special Consultant