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    전문가정보통 Specialist Column

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    매매 사업체 인수시 독소조항? 2017-10-25 08:18:46
    작성인 lachangup 조회:89    추천: 34

    ▶문= 사업체 인수 시 임대계약서의 어떤 조항들을 주로 살펴보아야 하는지요? 

    ▶답= 서명하기 전에 반드시 전문변호사의 조언을 받고 확실하다고 생각할 때 서명하는 것이 가장 중요합니다. 

    우선 사업체를 사는 사람 입장에서의 독소조항이라 할 수 있는 것들을 살펴보면 사업체를 구매하고자 하는 사람에게 임대계약을 양도해야 하는데 1) 임대계약을 제삼자에게 양도하거나 전대(Sublease)하는 것이 금지되어있는 경우 2) 임대계약을 양도하겠다고 건물주에게 요청하였을 때 그 양도를 허가해 주는 것이 건물주가 아무런 기준없이 임의로 거절할 수도 있는 경우 3) 임대계약의 양도에 대한 허가를 그냥해 주는 것이 아니라 양수인에게는 임대료를 임의로 올리거나 계약보증금을 증액을 허가의 전제조건으로 걸어 놓은 경우 4) 양수인의 조건을 너무나 많은 재산 경험 사업체의 명성등 거의 불가능하게 해 놓은 경우 5) 임대계약 양도허가를 요청하였을 때 임대계약 자체를 파기할 권한이 건물주에게 주어진 경우 6) 임대계약과 관련하여 사업체를 판 금액까지 모두 건물주에게 주어야 한다고 정해진 경우 또한 경우에 따라서는 7) 계약에는 없지만 임대계약을 양도하려면 키머니를 주어야 한다고 주장하는 건물주 등 입니다. 

    임대기간 못지 않게 중요한 것이 옵션기간일 것입니다. 

    옵션이란 세입자가 임대기간이 끝났을 때 추가로 기간을 연장할 수 있는 선택권을 가진다는 뜻입니다. 임대기간의 추가 연장 선택권이 처음의 세입자에게만 주어지고 그 후 임대계약의 양수인에게는 주어지지 않는다는 조항을 가지고 있는 경우도 있습니다. 후에 옵션이 없음을 알고 사업체를 판 사람이나 부동산 브로커를 소송하겠다고 하는 사람들도 있으니 조심할 일입니다. 옵션기간동안에는 임대료가 어떻게 정해지는 지도 조심해서 살펴볼 일입니다. 

    기타 독소조항과 조심해서 살펴볼 내용들을 간단히 살펴보면 1) 공동구역비용에 포함되는 항목들과 그 산정방법 2) 퍼센티지 임대료 산정방법 3) 임대료 인상의 산정방법 (옵션기간 포함) 4) 건물주가 가지고 있는 장소 이전권과 관련한 세부조항 등 마지막으로 사업체를 구매하는 사람의 경우는 만일 에스크로가 종료되기 전 임대계약을 미리 서명하여야 한다면 반드시 매매계약의 종료를 전제조건으로 임대계약이 유효하다는 내용으로 서명해야만 합니다. 

    구경완 변호사
    ▶문의: (213) 388-5555

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