양도 증서 종류에 따라 성격과 보증 범위 달라

▶문=친척으로부터 부동산을 구입했습니다. 이를 위해 포기양도증서(Quitclaim Deed)를 카운티 등기소에 등기하면 된다고 합니다. 그 의미와 다른 종류의 양도증서와의 차이점에 대해서 알고 싶습니다.

▶답=양도 증서에는 여러 가지의 형태가 있고 이에 따른 법적인 권리와 의무는 차이가 난다.

일반양도증서(General Warranty Deed)는 부동산 명의를 양도받는 양수인(Grantee)에게 양도하는 부동산 명의에 관한 보증을 해준다. 보증해 주는 내용은 ▶양도인이 부동산 명의를 갖고 있고 양도할 수 있는 권리 ▶제삼자의 부동산에 대한 명의 관련 클레임에 대하여 하자가 없다는 점 ▶부동산에 이미 공개된 클레임 외에는 다른 담보가 설정된 것이 없다는 점 ▶양도후 양수인이 제삼자에 의한 명의에 관한 소송이나 클레임에 대하여 방어할 것이라는 보증 등이다. 명의에 관하여 최고의 보증을 해주는 증서이다.

반면 포기양도증서는 양도인이 양도하는 부동산의 명의에 관하여 어떠한 보증도 해주지 않는 것이다. 포기양도증서에서 양도인은 자신이 갖고 있는 부동산 명의가 문제가 있는 지에 상관없이 부동산에 대한 자신의 권리를 포기하는 것이다. 양도 후 양도인 명의가 전혀 효력이 없다 하더라도 양수인은 양도인에게 법적인 요구를 할 수 없다. 그렇기에 부동산에 대한 아무런 권한이 없음에도 포기양도증서를 제삼자에게 줄 수 있는 것이다.

보증양도 증서(Grant Deed)는 일반보증양도증서와 많은 점에서 비슷하나 양도하는 부동산의 명의에 대한 보증의 범위가 축소된 형태이다. 캘리포니아에서 진행되는 부동산 거래의 대부분은 보증양도증서 형태이다. 일반보증양도증서에서는 양도인이 부동산을 소유했던 기간 외에도 전 주인이 소유했던 기간에 발생한 명의에 관한 문제에도 보증한다. 그러나 보증양도증서는 양도인 자신이 부동산을 보유했던 기간에만 명의에 대한 보증을 한다.

보증양도증서가 더 많이 쓰이는 이유는 명의 보험(Title Insurance)이 거의 모든 부동산 거래에 필수사항으로 정착돼 있기 때문이다. 명의보험을 발행하기 전에 보험회사에서 사전 조사를 하고 문제가 있을 경우 보험발행이 거부된다. 명의 문제가 양도 전에 되기 때문에 양도인에게 많은 부담이 있는 일반보증양도증서를 사용하지 않아도 양수인은 안전하게 부동산을 인수할 수 있는 것이다.

이승호 상법 변호사
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