안녕하세요. Song Law Firm의 송동호변호사입니다.

이번 칼럼은 임차인(Tenant)이 상업리스계약서에 사인하기 전에 살펴야 할 사항들에 대하여 알아 보겠습니다.

임차인(Tenant)은 상업리스계약서에 사인하기 전에 먼저 건물주(Landlord)와 상업리스에서 중요한 사항들인 리스 계약기간, 재계약 옵션, 임대 비용에 대하여 협상을 해야 합니다.

상업리스 기간은 보통 2 -10 년을 기준으로 작성되지만, 계약기간은 건물주와 협상하여 조정할 수 있습니다. 또한 원하시는 경우, 재계약 옵션을 추가할 수 있으며, 재계약 기간은 보통 2-5 년 정도를 건물주와 협상으로 받으실 수 있습니다. 중요한 것은 임차인이 자신의 사업과 위치 및 장소에 관한 전망을 고려하여 리스 계약 기간을 신중히 정하는 것이 좋고, 차용하기로 동의한 공간이 이미 비어 있고, 임차인의 요구에 맞게 개조나 설비준비가 다 되어 있는지 미리 확인 하셔야 합니다. 만약 그렇지 않으면, 차용할 공간을 임차인의 사업용도에 맞게 준비할 수 있는 충분한 기간 (보통 1 – 2 달 정도)과 그 기간 동안의 임대비용을 제하여 주는 조건(Free Months Rent)을 건물주에게 요구하여 받는 것이 좋습니다.

요즘 대부분의 상업리스는 임대비용으로 기본적 임대비(고정월세), 세금(부동산세 일부 또는 전부), 임차인이 점유할 공간에 대한 보험료와 유지보수비용을 포함한 건물운영의 모든 비용을 요구합니다. 기본적 임대비는 정해진 연이자율에 따라 매년 임대비가 올라갑니다. 현재의 상업리스 시장에 따르면 연이자률은 보통 2%- 3%가 적절하다고 할 수 있습니다. 한편 연이자율 대신 정해진 일정한 금액을 매년마다 임대비를 올리는 경우가 있는데, 만약 장 기간 계약을 원하시는 경우는 일정한 금액을 매년 추가하는 임대비가 연이자율 방식으로 내는 임대비보다 더 유리 할 수도 있습니다.

다른 추가 임대 비용들, 세금, 보험료와 건물운영비(유지보수비용 포함)는 임차인이 차용하는 공간의 규모와 위치를 총 건물과 비교하여 적절한 수준의 비용이 정해지도록 살펴보셔야 합니다. 예를 들어 4층 건물에서 임차인이 단지 1층만을 사용한다면 추가 임대 비용들의 4분의1정도(25 %)만 분담하는 것이 타당합니다. 그 이유는 임차인이 총 건물면적의 4분의 1 정도 공간만 차용, 사용하므로 그 차용한 공간에 대한 비용만 지불하면 됩니다. 또한 차용하는 공간이 오직 1층이므로 엘리베이터 보수유지비 같은 것을 요구할 경우는 건물주에게 이 요구사항을 제외하도록 요청해야 합니다.

상업리스에서는 보통 건물주의 동의 없이는 임차인이 임대양도(Assignment), 재임대(Sublease)를 할 수 없으며, 만약 동의를 받고 양도 또는 재임대를 하였여도, 임차인이 그것들을 통하여 현재 임차인이 지불하는 임대비이상의 비용을 받아 이득이 생길 경우 건물주와 나누도록 (보통 50%)하는 경우가 많은데, 그러한 경우는, 임차인이 건물주와 협상을 하여 그 사항을 조정 또는 무효로 할 수도 있습니다.

또한 상업리스에서 알아야 할 사항은 보험은 누구에게 책임이 있는가 하는 것인데, 상업리스에서 건물주들은 일반적으로 건물에 대한 로비, 계단 및 엘리베이터 같은 공동구역에 대해서도 책임을 커버하고 건물자체에 대해 재난방지를 제공하는 종합보험을 들도록 요구하고 또한 임차인에게 영업 동안 발생할 수도 있는 사고에 대해 건물주를 보호하고 자산에 들어간 투자금을 보호하는 임차 개량 내용을 커버하는 보험을 들도록 요구합니다. 따라서 건물주의 보험정책들을 검토하여 위험성과 불필요한 지출을 줄이기 위해 보험에이전트나 변호사를 통해 그 보험정책들과 일치하는 보험을 선정하여 드셔야 합니다.

마지막으로, 상업리스에서 꼭 살펴야 할 사항은, 건물주의 면책 조항 (Indemnification Clause or Exculpatory Clause)인데 보통 건물주는 건물안팎에서 또는 임차인의 차용공간에서 어떠한 사건, 상황으로 임차인을 포함한 모든 사람들과 그들의 소유물에게 발생한 모든 상해와 손상에 관하여 아무런 책임이 없도록 하고 있는 것이 일반적입니다. 이럴 경우, 임차인의 과실과 실수가 없는데도 불구하고 건물주의 과실(부주의) 또는 악의적인 행동으로 임차인의 차용공간에서 발생한 사고 상해와 손상에 대하여서도 임차인이 책임을 져야 하므로 이 조항을 정당하지도 공평하지도 않으므로 조정 또는 무효로 하는 것이 좋습니다.

조금이나마 도움이 되셨기 바랍니다.
 

송동호변호사

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