1031 EXCHANGE

 

보다 자세한 내용은 Youtube Chanel을 통해서도 보실수 있습니다, 

https://www.youtube.com/watch?v=UFde9UDs5oU

https://www.youtube.com/watch?v=bzTMqdNGrRg

• 1920년 부터 시작
• 1031 익스체인지라는 용어는 IRS코드의 섹션 1031에서 나왔슴
• 부동산 투자에 있어 ‘1031 Exchange’는 가장 강력한 부동산 재산 증식 방법
• 부동산 매각시 발생하는 양도소득(Capital Gain)에 대한 세금을 연기(Defer)하면서 그 세금에 해당하는 금액을 새로운 부동산 구입의 투자 자금으로 사용
• 투자용 건물 전체 거래의 약 40%에 해당하는 매물들이  ‘1031 Exchange’를 통해 이루어짐
• 1031 익스체인지를 얼마나 자주 하느냐 또는 얼마나 많이 하느냐에 대한 제약은 없슴 최종적으로 캐시아웃을 위해 판매할 때 단 한번만 장기 자본이득 세금(long-term capital gain tax)을 내면 됨
• 1031 익스체인지는 세금 유예이지 세금 면제는 아님
• 예) $500,000만애 구입 5년후 $1,000,000에 매각 – 총 세금은 50만에 대한 세금, Deprecation에 대한 Recapture

 

세부사항

1. 1031 익스체인지는 개인이 사용하는 자산에는 적용 되지 않는다

2. 대부분의 1031 익스체인지는 부동산이다. 하지만 몇몇 개인자산 품목들도 가능하다. 그림이나, 예술품 같은 자산은 가능하지만 주식, 본드, 노트 같은 대상은 제외

3. 대부분의 교환은 원칙적으로 비슷한 형태 ("like-kind") 나 비슷한 성격의 자산이어야 함

4. 교환은 일반적으로 당사자간에 동시에 이루어져야 하지만 그렇게 될 확률은 매우 낮다. 이러한 이유로 대부분의 교환은 제 3자(중개인)를 이용한 지연 교환(delayed or deferred exchange)을 많이 하게 됨

5. 지연교환을 위해서는 자신의 건물을 팔고 난 후 반드시 45일 이내에 새롭게 교환할 대상의 건물을 지정해야 한다. (3 Properties Rule, 200% Rule, 95% Rule) 이는 서면으로 중개회사에 꼭 알려 주어야 함.

6. 자신의 건물을 팔고난 시점부터 정확히 6개월 (180일) 안에 새로 교환할 지정건물의 에스크로를 끝내야 함 (Remodeling Fee 포함, 반드시 Exchange Company에서 돈이 Contractor에게 지급되어야 함)

 7. 만약 새로 교환한 건물의 밸류가 낮아서 캐시가 남게 되면 이 돈은 자본 이득으로 취급되어 세금을 내야 되는데 이런 경우는 허가를 못 받게 될 수도 있슴

8. 적어도 2년 이상 수익형 부동산으로 소유, Flipping은 해당 안됨 (Resale에 해당)

9. 이전 건물에 있었던 융자가 새로운 건물을 사면서 줄어들었다면 이 차액은 소득으로 간주되어 거기에 대한 세금을 내거나 또는 허가를 못받을 수도 있슴

10. 1031 Replacement 는 반드시 이전의 사업형태 (LLC Partner 예외) 와 Title을 유지

11. 2unit 중에서 하나를 직접 살았을 경우 50% 1031 Exchange 가능

12. 1031 집을 5년 이상 거주 후 Primary Home으로 변환은 가능 (회계사와 상담)

13. 유산상속으로 세금 절세 (Step up Basis)

14. 결과적으로 1031을 하기 위해서는 Replacement 매물을 찾은 후에 진행