안녕하세요 데이빗입니다.

사업체를 알아볼때 가장 중요한 것중 하나가 매출 및 수익분석입니다.

인수할 사업체가 3년이상되고 모든 매출과 수익, 직원급여를 100% 보고하고, 셀러가 자료제공도 협조적이면 참좋을텐데요. 그런경우가 실제 많지 않기 때문에 답사와서 실망하고 오해가 생기기 일쑤입니다.

매출을 많이 보고하거나 적게 보고하는 경우 실제 매출과 수익을 분석하는것은 바이어의 몫입니다.

 

- 많이 보고하는 경우 : 좋은 가격으로 매매하기위해, 좋은 조건의 융자를 받기위해.. 등

- 적게 보고하는 경우 : 절세목적, 자녀교육비 복지혜택, 캐시잡직원있는경우,캐시수입지출 잡기 어려운경우.. 등

 

 

 

매출을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

 

1. 세금보고자료(Tax Return)

2. 사업기간이 짧을시 P&L(Pofit&Loss)

3. 실제 매출전산자료 또는 장부

4. 매입자료(INVOICE)

5. 최근 카드매출자료 12개월

6. 에스크로중 매상체크업

.. 등

 

각각의 방법이 장단점이 있고, 정확하다고 하기는 어렵습니다.

다만 최근 카드매출자료12개월(계절적요인) + 현금결제비율금액(약20~50%-업종,지역,인종,소득수준에 따라 다름) 정도는 확인해 보시기를 추천드립니다.

또한 최근까지 매출이 오르는중인지 아닌지도..

 

사업체를 가보고, 먹어도 보고, 몇일을 지켜도 봤는데 매출에 대한 믿음이 안생긴다면 딜은 성사되기 어려울 것입니다.

셀러의 설명이나 매출자료에 대해 바이어가 믿음이 안가거나, 운영에 대한 자신감이 없어보인다면 

셀러는 오퍼단계의 E2바이어가 확실한 가망바이어라는 믿음이 없어질 것입니다. 

그러면 셀러는 비자컨틴전시(비자거절시계약파기) 조건을 수용해주거나 에스크로를 기간을 현지바이어보다 길게 잡아주는 편의(Favor)를 주는것에도 부담을 갖게됩니다. 

비지니스거래는 에스크로기간중 깨지는 경우가 많고 그럴경우 셀러는 시간을 낭비하거나 다른 오퍼를 못받는 손해를 보기 때문입니다.

 

 

 

마지막으로 매출에 영향을 줄 수 있는 외부효과에 대하여..

 

- 지역 인종비율의 급격한 변화가 있는지 (예:한인수가 급격히 줄어드는 지역의 곱창전문점)

- 트래픽이 늘고있는지 (현지 지인이나 에이전트 통해 확인)

- 포텐셜이 있는지 (예:대형마켓입점공사중,호텔오픈예정..)

- 같은몰 공실(Vacant)이 있는지

- 주변가게들이 오래되고, 잘되는지

- 첵캐싱, 굿윌마켓 등 저소득 타겟업소가 있는지 (업종에 따라서 좋은 상권일수도 있음)

- 홈리스가 있는지

.. 등

 

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현지의 비지니스 바이어도 같은 업종의 사업경험이 없다면 모두 같은 어려움을 겪습니다.

사업경험이 많은 바이어는 로케이션,내부시설,메뉴판,테이블회전수 만 보고 계약하는 경우도 많습니다.

비지니스 전문 에이전트의 도움을 받는 것을 추천합니다. 

사업체매매시 에이전트커미션은 셀러부담입니다.

 

 

 

DAVID LEE

CELL : 714-944-2666

Email : lachangup@gmail.com

카카오톡 : lachangup

* 한국분들은 카카오톡 아이디추가 후 보이스톡으로 문의주세요.

 

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NAR 전미 부동산협회 정회원
CAR 캘리포니아 부동산협회 정회원

주택,외국인주택융자,커머셜,SBA론 융자브로커
NAR CPM(Certified Property Manager) 부동산자산관리사
LDA(Legal Documents Assistant) 이민법무사
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前 HSBC Bank, 한국씨티은행 융자파트 근무
인하대 행정대학원 부동산학 석사
명지대 부동산대학원 최고위경매과정 수료