안녕하세요 데이빗입니다.

 

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질문 : 이 사업체는 E2비자가 가능한가요?

정답 : 아직은 모릅니다. (예외적인 상황은 아래설명)

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E2비자가 가능하려면 아래 세가지가 충족되야 합니다.

1. E2변호사의 사업체리뷰

2. 셀러의 에스크로우 비자컨틴전시(Contingency) 수용

3. 임대인(Landlord)의 외국인(Forigner) 테넌트 리스계약 수용

 

그런데 각각의 조건에 여러가지 상황들이 발생합니다.

아마도 상담을 받아보신분, 답사를 와보신분, E2를 받으신 분들은 충분히 이해하실거라 생각됩니다.

그럼 각각의 상황에 어려움은 무엇일까요?

 

 

 

1. 선임한 E2변호사의 사업체리뷰

 

'창업이민마트' 라는 사업체를 보고 E2비자로 진행하기로 했습니다.

택스보고자료와 사업체정보를 가지고 변호사 상담을 받았을때에..

 

A : 매매금액이 적어서 힘들것같다

B : 매출액이나 순이익이 적어서 힘들것같다

C : 업종이 안좋은데 우리가 추천하는 사업체를 인수하는것이 어떠냐

D : 가능할수도 있다

E : 가능하다

 

등 같은 사업체로도 변호사마다 의견이 다른 경우가 많습니다.

(물론 매매금액, 택스보고금액, Net profit 등 모두가 높은 경우라면 가능하다고 하겠죠.)

이럴 경우 어떻게 결정해야할지 너무 많이 힘들어하십니다.

다른 카테고리 말고, E2비자 경험이 많은.. 유사한 케이스 많이 진행해 봤다고 자신있게 얘기하는 변호사가 적절하지 않을까 개인적인 소견입니다. 비자거절이 되면 그만큼 변호사 입장에서도 손해입니다.

E2비자는 비이민비자이고, 거절시 같은 사업체로 보완해서 다시 승인받기도 하고, 다른 사업체로 다시 신청할 수도 있습니다.

 

 

 

 

2. 셀러의 에스크로우 비자컨틴전시(Contingency) 수용

 

E2비자를 진행하는 회원님들은 사업체매매계약시 비자컨틴전시를 꼭 넣으시는걸 추천합니다.

컨틴전시는 매매계약에서 계약완성조건이며 충족하지 못할경우 계약은 자동으로 취소됩니다.

대표적인 컨틴전시는 Inspection, Appraisal, Loan 등이 있으며 셀러 동의시 비자승인컨틴전시도 추가할 수 있습니다.

 

비자가 거절되었는데 사업체매매 잔금을 치뤄야한다면 매우 곤란한 상황이 되겠죠?

비자승인컨틴전시를 걸어두면 비자 거절시 에스크로우에서는 계약금 EMD(Earnest Money Deposit)에서 기본요금과 Third Party에 지급한 실비를 뺀 나머지 금액을 바이어에게 돌려주고 계약은 취소되게됩니다.

(경우에 따라서는 그 이상의 금액)

 

단, 셀러의 동의가 필요합니다. E2비자 사업체매매시 셀러는 외국인에게 사업체를 파는 것이고, 비자컨틴전시를 수용하는 것은 바이어에게 Favor를 주는 것입니다. 일반적인 매매과정과 달리 본인과 상관없는 E2비자인터뷰 승인이라는 조건이 붙는것이고, 만약 거절이 되어 계약이 취소된다면 셀러는 시간과 다른 바이어의 오퍼를 받을 기회를 잃는 것이기 때문입니다.

 

 

 

3. 임대인(Landlord)의 외국인(Forigner) 테넌트 리스계약 컨펌

 

마지막으로 가장 많이 놓치는 랜로드의 외국인테넌트 리스계약 컨펌입니다.

미국은 스트립몰이나 쇼핑몰같은 경우 랜로드가 거의 프라퍼리매니지먼 컴퍼니입니다.

(작은 스트립몰이나 개인인 경우 리스계약이 훨씬 수월합니다. 셀러가 건물주라면 무조건 가능하겠죠.)

위의 모든 조건이 충족되서 E2비자 사업체인수를 진행하려고 해도 랜로드가 리스승계를 허락하지 않으면 모두가 허사입니다.

 

랜로드가 테넌트심사를 하는 근본적인 이유는 렌트비를 밀리지 않고 사업을 잘 할지에 대한 심사입니다.

일반적으로 미국은 렌트비의 2개월치 정도를 보증금(Security Deposit)으로 받습니다.

(한국의 임대보증금형태는 없습니다. 크레딧을 더 중요하게 보는 이유이기도 합니다.)

 

 

 

[테넌트 기본심사서류]

1. 신용도가 있는지 -> Credit Report(신용조회보고서)

2. 렌트비를 낼 능력이 있지 -> Financial Statement(은행잔고증명서)

3. 사업을 잘 할 능력이 있는지 -> Business History & Plan(사업이력,사업계획)

 

E2비자 테넌트는 1번은 소셜넘버가 없으니 불가능하고, 2번은 사람마다 다르고, 3번은 거의 갖추어 있지 않습니다.

다시 말하면 사람마다 랜로드 심사결과가 다를 수 있다는 것입니다.

 

[랜로드의 일반적인 답변]

1. 승인

2. 미국 소셜있는 사람 보증인(Guarantor) 요구

3. 보증금(Security Deposit) 6months 또는 그이상  요구

4. 외국인은 안된다 거절통보

 

랜로드 미팅시 랜로드가 걱정하는 부분을 해소할 수 있도록 협상에 기술이 필요합니다.

(자세한 내용은 케이스마다 다르기 때문에 문의사항 있으시면 연락주세요)

 

 

 

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E2비자 가능한 사업체는 위의 3가지가 충족되야 합니다.

리스계약은 랜로드에게 본인의 Tenant's Application, Financial Statement 등을 제출하고 컨펌을 받아야합니다.

사업체정보만 가지고 E2비자가 가능한지에 대한 확답이 어려운 이유입니다.

 

단! 위의 세가지가 충족된 매물이 있을수 있습니다. 

잔고나 보증금이 얼마이상이면 리스가능하다는 랜로드답변을 받았던지.. 또는 셀러가 랜로드이던지.. 등

 

 

 

DAVID LEE

CELL : 714-944-2666

Email : lachangup@gmail.com

카카오톡 : lachangup

* 한국분들은 카카오톡 아이디추가 후 보이스톡으로 문의주세요.

 

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NAR 전미 부동산협회 정회원
CAR 캘리포니아 부동산협회 정회원

주택,외국인주택융자,커머셜,SBA론 융자브로커
NAR CPM(Certified Property Manager) 부동산자산관리사
LDA(Legal Documents Assistant) 이민법무사
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前 HSBC Bank, 한국씨티은행 융자파트 근무
인하대 행정대학원 부동산학 석사
명지대 부동산대학원 최고위경매과정 수료