캘리포니아는 건설업 종사자나 건축 재료상이 부동산 건축에 들어간 대금을 받지 못할 경우 건축된 건물에 저당권을 등기할 수 있는 메캐닉스린(Mechanics' Lien) 권리를 준다. 절차대로 등기될 경우, 해당 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다. 정해진 시간 내에 소송을 진행하면 부동산을 차압할 수 있다.

가장 큰 문제는 다른 담보권과의 순위설정이다. 일반적으로 메케닉스린은 공사 시작 후 설정된 담보권보다 우선이다. 일반 채권자가 공사 진행 중인 건물에 대출을 하고 담보권을 설정한 후에 메케닉스린이 등기되더라더 선순위를 갖는다. 다만 대출에 관한 담보권 등기가 건물 공사 시작 전에 이루어지지 않았어도 메케닉스 린을 설정할 수 있는 건설업자에 대출 담보가 있었다는 실질적인 통보가 있었다면 선순위를 인정받을 수 있다.

건물에 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 메케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물 공사가 있었는 지를 확인해야 한다. 단순히 타이틀 리포트에 기재된 담보권 날짜만 확인해서는 안 된다. 세금 또한 특별 선순위 대우를 받는다.

메캐닉스린은 설정부터 차압까지 절차나 조건이 까다롭다. 건물주, 하청업자는 원청업자나 건설 융자가 있을 경우 은행에 공사 시작 시점부터 또는 자재 납품 시점부터 20일 안에 20일 사전 통보룰 해야 한다.

20일 사전 통보 후 대금 지급이 안됐을 때, 메캐닉스린을 등기할 수 있다. 건축업자는 공사 완료 통지서 등기 후 60일, 또는 작업 완료 후 90일 안에 할 수 있다. 원청업자를 제외한 건축업자나, 재료상은 공사 완료 통지서 등기 후 30일 이내, 또는 작업 완료 후 90일 안에 할 수 있다.

메캐닉스린이 등기된 부동산의 차압을 요구하는 소송은 90일 안에 해야 한다. 그렇지 않을 경우, 메캐닉스 린은 자동 해소된다. 효력이 없어진 메케닉스린을 완전 해소하기 위해서는 이를 등기한 원청업자나 건축업자에 삭제 요구를 할수 있고 이를 거부할 경우 소송을 해야 한다.

하청업자는 원청업자에게 공사대금을 받지 못했을 경우, 건물주와 원청업자 모두에게 소송을 할 수 있다. 건물주는 원청업자에게 공사대금을 지불할 때 모든 하청업자가 돈을 받았다는 확인서를 받아야 한다.

이승호 상법 변호사
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