안녕하세요 데이빗입니다.

 

미국에서 E2비자 진행할 사업체를 알아보다보면 이 가격이 적정한 가격인지 궁금해하시는 분들이 많습니다.

한국에서도 사업경험이 없다면 마찬가지일테지만 미국의 사업체라면 더욱 더 희미해 보입니다.

 

사업체 적정매매가격은 정해져있지 않고, 시장에 거래되는 시세(?)에 대비해서 가늠하는 정도입니다.

아래의 산정방식은 캘리포니아 LA,ORANGE 카운티에서의 사업체 거래시세에 개인적 견해를 덧붙여 설명합니다.

(이견이나 다른 좋은 방식이 있다면 댓글달아주세요. 좋은 정보는 업데이트하겠습니다.)

 

 

 

 

[사업체 가격결정요인]

 

사업체 권리금에 대한 기본요인은 아래와 같으며, 매매가격은 모두를 감안한 금액입니다.

 

1. 영업권리금 : 매출액에 대한 권리금

2. 시설권리금 : 인테리어, 시설, 장비 등의 권리금

3. 바닥권리금 : 로케이션에 대한 권리금

+- 리스조건, 지역, 주인일하는시간, 라이센스/퍼밋, 일의힘든정도, 직원수, 포텐셜,.. 등

 

 

 

[적정매매가격산정] 

 

월순이익 * 24개월 (주인1명 풀타임기준)

 

스몰비지니스 성격상 적정매매금액은 주인1명 풀타임 기준으로 2년치 순이익으로 봅니다.

리스계약 5년기준으로 셀러는 매매이후 2년치 미래수익을 보상받고, 바이어는 매매이후 5년간 3년치 미래수익을 벌게 됩니다.

(물론 바이어가 사업체 인수하고 미래에 다시 팔경우 순이익이 내려가면 낮은가격에, 올라가면 높은가격에 팔아서 추가로 매매수익을 벌게 될 것입니다.)

 

주인한명 풀타임 일하면서 $10,000 을 순이익으로 번다면 매매가격은 $240,000 입니다. (2년치) 

 

단, 여기에 아래 컨디션에 따라 금액을 플러스, 마이너스 해야합니다.

 

+- 시설/인테리어 : 주방, 후드, 인테리어 등에 따라 증감이 있습니다.

예를 들어 고깃집 홀에 후드는 개당 공사비 만불정도

공사비 백만불 들인 1년된 가게라면 수익이 없어도 바이어가 있습니다.  

 

+- 퍼밋/라이센스 : Beer/wine(소주포함), Hard liquor, lottery 등 각종 라이센스,퍼밋에 대한 가치를 인정합니다. 

지역마다 차이가 있겠지만 하드리커(양주)의 경우 라이센스만 10만불이상에 거래되기도 합니다.

 

+- 리스조건 : 매년인상조건, 잔여리스기간, 옵션기간보유

사업의 성패를 가를 정도로 가장 중요합니다. 

만불의 순익을 내도 렌트비가 만불이라면 리스크가 커서 가치가 없겠죠.

리스 남은기간이 1년이고 리뉴얼 옵션이 없다면 마찬가지입니다.

* Renewal Option : 리스계약기간 이후 테넌트가 연장을 결정할 수 있는 권리 (예: 계약5년 + 옵션5년)

 

 

 

 

[가격결정 개별요인]

 

+- 지역에 따라 : 흑인우범지역이라면

+- 주인일하는시간 : 새벽6시부터 저녁 11시까지 일한다면

+- 일의힘든정도 : .. vs .. 

+- 직원수 : 직원수 2명 vs 20명(주간,야간,주중,주말.. 등)

+- 포텐셜 : 같은 몰에 마켓, 인근 대형호텔 오픈예정이라면

 

 

 

 

DAVID LEE

CELL : 714-944-2666

Email : lachangup@gmail.com

카카오톡 : lachangup

* 한국분들은 카카오톡 아이디추가 후 보이스톡으로 문의주세요.

 

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NAR 전미 부동산협회 정회원
CAR 캘리포니아 부동산협회 정회원

주택,외국인주택융자,커머셜,SBA론 융자브로커
NAR CPM(Certified Property Manager) 부동산자산관리사
LDA(Legal Documents Assistant) 이민법무사
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前 HSBC Bank, 한국씨티은행 융자파트 근무
인하대 행정대학원 부동산학 석사
명지대 부동산대학원 최고위경매과정 수료