안녕하세요 데이빗입니다.

 

사업체매매시 에스크로우 회사는 꼭 필요합니다.

한국분들에게는 생소하겠지만 미국에서는 부동산이나 사업체 거래시 안전한 거래를 위해 사용됩니다.

에스크로 덕분에 계약금을 날릴일도 없고, 매매과정에서의 분쟁도 없고, 법적인 보호도 받고, 매매당사자의 잘못이 아닌 우발적상황(Contingency)으로 인한 계약파기도 보장받을 수 있습니다.

이번 칼럼에서는 질문/답변 형태로 에스크로우를 이해해 보겠습니다.

 

 

 

1. 사업체 매매시 에스크로는 왜 필요합니까?
  ABC 라이센스 이전 등 몇 가지 경우를 제외하고 사업체 매매시 반드시 에스크로를 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 하지만 에스크로를 하는 것이 판매자와 구입자, 특히 구입자에게는 바람직합니다. 부동산과는 달리 사업체는 소유권을 명확히 확인해주는 등기된 법적 서류가 없습니다. 따라서 구입자는 사업체 매매 관련 법규(Uniform Commercial Codes)를 정확히 따르는 것이 향후 발생할 수 있는 재산상의 손실을 막고 소유권을 지킬 수 있는 최선의 방법입니다. 에스크로회사는 UCC 규정에 따라 사업체 매매를 진행합니다. 즉, 판매자와 DBA(Doing Business As)에 대한 담보권설정(UCC-1) 유무 조사, 사업체 매매 사실을 지역신문에 공고, 주정부, 카운티 세금 납부 현황 조사 등을 수행합니다. 


2. 에스크로를 오픈하기 위해 어떤 서류를 준비해야 합니까?
  구매계약서(있을 경우)가 필요하며, 판매자는 ABC 라이센스, 셀러 퍼밋을 비롯한 각종 라이센스 사본을, 구입자는 계약금을 준비하여야 합니다. 판매자/구입자가 개인이 아닌 코퍼레이션, LLC 등의 형태라면 회사 서류(예, Article of Incorporation, Domestic Stock Corporation)를 제출하여야 합니다. 


3. 부동산 에이전트 없이 에스크로를 할 수 있나요?  
  할 수 있습니다. 에이전트가 없을 경우 에스크로 오피서, 판매자, 구입자가 긴밀히 협조하여 매매를 완료합니다. 

  하지만 집매매도 그렇듯이 특히 사업체 매매시 셀러와 바이어간에 조율하거나 확인해야할 민감한 사항들이 많습니다. 

  매상체크업이나 인벤토리, 리스어싸인 등 에이전트를 통한 진행을 추천합니다.


4. 에스크로 비용은 누가 부담하나요?  
  일반적으로 판매자와 구입자가 반씩(50:50) 부담합니다. 하지만 판매자와 구입자의 계약내용에 따라 비율이 달라지기도 합니다. 

 

5. 비즈니스 운영을 위해 필요한 라이센스/퍼밋은 어떤 것들이 있습니까?

  시, 카운티별로 요구하는 라이센스/퍼밋이 다를 수도 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 라이센스를 받아야 합니다. 라이센스 획득은 보통 CPA가 대행합니다. 

• City Business License
• City and County Health Department Permits
• City and County Services (예, 쓰레기처리, 하수처리 등)
• Fictitious Business Name Filing (상호 등록)
• State Board of Equalization Seller’s Permit (리테일 판매를 할 경우)
• Employment Development Department Account (종업원을 고용한 경우)
• ABC License (주류를 판매할 경우)
• City CUP (Conditional Use Permit)

 

 

 

 

6. 이미 지불한 라이센스/퍼밋 비용은 사업체를 팔고 나면 환불 받을 수 있나요?  
  일반적으로 라이센스/퍼밋 비용은 환불되지 않습니다. 구입자는 본인의 이름으로 새로 라이센스나 퍼밋을 받아야 하므로 비용분할(Proration) 사항도 아닙니다. 


7. 에스크로 기간은 어떻게 됩니까?   
  보통 일반사업체 매매는 30~45일 정도 소요되며, ABC 라이센스가 있는 사업체는 60~90일 정도 걸립니다. 


8. 구입자는 판매자의 채무에 대한 책임이 없다는 것을 어떻게 보장받습니까?   
  에스크로 과정은 Bulk Sale Codes(혹은 UCC 법규)에 따라 진행됩니다. 법규를 준수함으로써 구입자는 Successor’s Liabilities에서 벗어날 수 있습니다. 예를 들어 구입자로부터 채무를 변제 받지 못한 채권자가 구입자에게 지불요청을 하더라도 판매자는 정상적인 에스크로과정을 거쳤기 때문에 법적으로 변제의 책임이 없습니다. 


9. 매매가격에는 어떤 자산들이 포함됩니까?  
  영업권(Goodwill), 장비(Fixtures & Equipment), 리스권(Lease & Leasehold Improvement), 불경쟁 조항(Covenant Not to Compete), 상호명(Tradename)에 대한 가격을 모두 포함하고 있습니다. ABC 라이센스가 있다면 라이센스 가치도 매매가에 포함시킵니다. 


10. 매매자산의 각 항목의 가치는 어떻게 정해야 하나요?  
  각 자산의 가치를 어떻게 정하느냐는 향후 세금 납부와 연결되기 때문에 CPA와 상의하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

11. 영업권(Goodwill)이란 무엇인가요?  
  권리금이라고도 불립니다. 판매자가 운영을 계속하고 있는 한 대부분의 사업체는 영업권 가치가 있습니다. 영업권은 일반적으로 1 ~ 2년간의 순익 정도로 책정합니다. 


12. 판매자는 언제 순매매대금을 받을 수 있습니까?  
  에스크로가 종료되고 판매자가 조세형평국 (State Board of Equalization)과 노동국(Employment Development Department)으로부터 세금완납증(Tax Clearance)을 받은 후 에스크로는 순매매대금을 판매자에게 지급합니다. 미납된 세금은 Successor’s Liabilities 규정에 따라 구입자의 부담이 되기 때문에 이러한 절차가 필요합니다. 


13. 리스계약서는 누가 검토합니까?  
  에이전트가 있다면 일차적으로 에이전트에게 검토를 요청할 수 있습니다. 하지만 리스계약서는 중요한 법적 서류이기 때문에 변호사의 자문을 구하는 것이 바람직합니다. 


14. 상호등록(Fictitious Business Name)은 꼭 해야 하나요?  
  캘리포니아에서는 사업체를 시작한 지 40일 이내에 해당 카운티에 상호명을 등록해야 합니다. 또한 등록하고 나서 30일 이내 지역신문에 상호등록 공고를 내야 합니다. 등록/공고 과정은 지역신문사에서 대행해 줍니다. 최초로 상호등록을 한 지 5년이 지나면 등록 갱신을 해야 합니다.

 

 

 

 

DAVID LEE

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NAR 전미 부동산협회 정회원
CAR 캘리포니아 부동산협회 정회원

주택,외국인주택융자,커머셜,SBA론 융자브로커
NAR CPM(Certified Property Manager) 부동산자산관리사
LDA(Legal Documents Assistant) 이민법무사
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前 HSBC Bank, 한국씨티은행 융자파트 근무
인하대 행정대학원 부동산학 석사
명지대 부동산대학원 최고위경매과정 수료