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에스크로(escrow)는 상거래 시에, 판매자와 구매자의 사이에 신뢰할 수 있는 중립적인 제삼자가 중개하여 금전 또는 물품을 거래를 하도록 하는 것, 또는 그러한 서비스를 말한다. 거래의 안전성을 확보하기 위해 이용된다.

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에스크로우는 매매관련 신탁회사입니다.

매매대금, 조건부이행, 세금, 저당, 압류, 소송 등 매매계약에 관련된 중요부분들을 체크하고 이행하게 합니다.

에스크로우의 이해를 돕기 위해 주요용어들을 살펴보겠습니다.

 

 

 

A. Escrow Instructions(에스크로 지침서 혹은 설명서)

에스크로 진행 가장 중요한 기본서류로써 매매 당사자간의 합의된 계약 과 조건 내용을 담고 있으며 합의된 매개계약내용을 에스크로 진행자가 중립적으로 성실히 진행하겠다는 지침서이다. 또한 에스크로 관련법에 따라 에스크로 진행자가 반드시 할 일을 명시하고 있다 (예: 사업체 매매공고와 등기, 각종 세금의 유예, 원천 공제 등)

B. Contingency Clause(우발사고조항)

에스크로 진행 중 셀러와 바이어의 의도나 의지에 상관 없이 매매계약을 지킬 수 없는 상황에 대하여 계약이 파기되는 합의조건을 우발 사고 조항이라 한다.
 

- 리스컨틴전시 : 임대계약의 승인을 전적으로 임 대인(Lessor) 혹은 건물주(Landlord)의 절대적 주관적 판단에 달려 있으므 로 반드시 필요하다. 

 

- 융자컨틴전시 : 바이어가 융자를 얻 는데 실패할 것에 대비하여 많이 사 용되는 조항. 

 

- 주류판매라이센스 : 주류판매 라이센스가 셀러에서 바이어로 양도되는 것에 대한 승인은 전적으로 주류통제국의 권한이므로 주류판매 라이선스에 관련된 사업체 거래 시 위의 조항도 많이 사용된다. 

 

- 물론 이외에도 셀러와 바이어 합의하에 다른 우 발적 사고조항을 정할 수 있다. (예:비자승인컨틴전시,..)

C. 세일즈 택스(Equipment & Fixture) 

사업체 에스크로 종결 시 생각 보다 많은 셀러나 바이어들이 혼동하 는 부분이다. 기본적으로 바이어는 셀러에게 인수하는 장비(Equipment)와 설비(Fixture), 액수(Value)에 대한 판매세를 지불해야 한다(LA카운티의 경우8.75%). 이유는 장비나 설비 등을 구입하는 것은 사업체 운영을 위한 것이기 때문이다. 즉 재판매를 위한 재고 구매(Inventory Purchase)가 아니기 때문으로, 셀러가 바이어에게 양도금액(Transfer Value)를 줄 때 현 시세와 동떨어진 값을 준다면 문제를 일으킬 수도 있으므로 셀러와 회계사에게 자문을 얻는 것은 필수이다.

D. 매매가의 분배(Allocation of Purchase Price)

보통 사업체 매매가의 분배는 권리금(Goodwill), 장비와 설비(Fixtures & Equipment), 임대권(Lease), 임대개발권(Lease Hold Improvement), 재고(Inventory), 상호 (Trade Name)로 나눌 수 있다. 이 매매가의 분배된 가격을 반드시 셀러는 에스크로가 종결되기 전까지 바이어에게 제공하여 동의를 받아야 한다. 세금문제와 결부된 중요한 조항이고, 특히 재고와 장비비중이 높은 사업체 매매인 경우 (예; 미용재료상, 세탁소 등)에 반드시 셀러와 바이어는 회계사와 의논하여 결정하여야 한다.

E..No Notice of Violation

셀러측 에서 바이어에게 매매하는 사업체에 대해 아무 법적인 위반 공고, 특히 사업체 구입 후 바이어가 구입한 사업체를 운영하는데 법적인 문제가 없다는 것을 약속하는 조항이다. 만약 법적 위반사실이 있다면 반드시 바이어에게 알려주어야만 추후에 셀러와의 분쟁을 막을 수 있다.

 

 

 

F. 개인재산세(Personal Property Tax)

부동산에 부과되는 보유세와 마찬가지로 개인의 재산(부동산 제외) 에 부과되는 세금으로 보통은 매매되는 사업체의 장비나 설비를 기준으로 부과되는 세금이다.

G. No debts

셀러는 사업체 매매 기간 후 에스크로 진행기간 중에 자신의 사업체를 담보로 어떤 융자도 하지 않겠다는 조항이다.

H. 장비(Equipment)

셀러가 바이어에게 양도하는 기계, 장비 등의 상태를 합의하는 조항으로 양자간 합의하여 결정한다.

I. Training 

셀러가 바이어에게 매매되는 사업체의 노하우(know how) 혹은 요식업체일 경우는 조리법 등을 전수하겠다는 약속으로 에스크로 종결 전이나 종결 후에 합의한 기간동안 보통은 대가없이 진행된다.

J. Covenant not to compete(불경 쟁 약속)

셀러가 매각 후 동종의 사 업체를 일정한 거리 안에서 합의기간 동안은 경쟁을 펼치지 않겠다는 조항 이다.


이밖에도 많은 조건과 합의한 계 약조건은 에스크로 지침서(Escrow Instruction)에는 명시되어 있으므로 꼼꼼히 모든 조항을 이해하는 것은 필수적이며 조금이라도 의문이 있을 시에는 반드시 전문가와 논의해야 할 것이다. 

 

 

 

 

 

DAVID LEE

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Email : lachangup@gmail.com

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* 한국분들은 카카오톡 아이디추가 후 보이스톡으로 문의주세요.

 

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NAR 전미 부동산협회 정회원
CAR 캘리포니아 부동산협회 정회원

주택,외국인주택융자,커머셜,SBA론 융자브로커
NAR CPM(Certified Property Manager) 부동산자산관리사
LDA(Legal Documents Assistant) 이민법무사
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前 HSBC Bank, 한국씨티은행 융자파트 근무
인하대 행정대학원 부동산학 석사
명지대 부동산대학원 최고위경매과정 수료