부동산을 구입하여 얻을 수 있는 경제적 혜택 중에 하나는 감가상각을 통한 절세를 손꼽을 수 있다. 사실상 감가상각은 실제적인 현금의 지출이 아니므로 부동산을 구입한 초기에 이를 많이 이용할수록 납세자에게 세금혜택을 더 가져다 줄 수 있다. 하지만 IRS(이하 국세청)는 커머셜 부동산의 경우 건물에 대한 감가상각의 횟수를 39년으로 한정하고 있고, 주거용 건물에 대해서는 27.5년으로 정하여 이를 공제하라는 법규를 집행하고 있다.

많은 납세자들이 유닛이 다수인 아파트 단지를 구입할 경우 커머셜 융자를 얻어 이를 구입하는데, 이는 감가상각의 횟수와는 무관하다. 다시 말해, 커머셜 융자를 해 아파트 단지를 구입하였더라도 이의 용도가 주거용 건물이므로 커머셜 건물에 적용하는 39년으로 감가상각을 하지 않고 주거용 건물에 적용하는 27.5년으로 감가상각을 적용해 세금공제를 하게 된다.

하지만, 커머셜이든 주거용이든 건물에 적용하는 감각상각의 횟수는 거의 한 세대나 또는 그 이상을 걸쳐 감가상각을 하게 되므로 사실상 건물에 대한 대가를 세금 혜택으로 전환하기에는 오랜 시간이 소요된다. 종종 이러한 감가상각의 세금 혜택을 전부 누리기 전에 납세자의 수명이 다하는 경우도 허다하다.

바로 이러한 한계에 대한 해결점이 원가 분리(cost segregation) 연구이다.

이러한 연구 결과를 통해 부동산의 구성요소를 분리해서 나누므로 인해 건물에 속해있는 일부를 5년 또는 7년으로도 감가상각이 가능해진다. 구입년도 첫해에 행하는 이러한 원가분리 연구는 국세청에 회계 방법 변경을 신청하는 번거로움 없이 사용할 수 있다. 물론, 그렇다고 국세청의 도전을 받지 않고 건물의 구성요소를 짧은 기간에 감가상각을 자유자제로 행할 수 있다고 볼 수는 없다. 국세청은 납세자가 이러한 원가분리를 통해 단 기간에 감가상각을 하였을 경우 이에 대한 감사를 실시하는 경우가 종종 있으므로 이를 정당화할 수 있는 지원 자료를 철저히 준비하여 보관해야 한다.

현행 국세청의 MACRS 원칙에 준하면 상업용 건물의 가격은 매년 39분의 1로 나누어서 공제하게끔 규정하고 있다. 한편, 동산의 경우에는 그 동산의 경제적 유효기간이 4년에서 10년 일 경우 5년에 걸쳐 200%의 가속 감가상각을 할 수 있도록 규정하고 있고 유효기간이 11년에서 15년 사이인 경우에는 7년에 나누어서 200% 가속 감가상각을 할 수 있어서 짧은 시간 내에 많은 세금혜택을 누릴 수 있다. 이렇듯 부동산에 속해 있는 구성 요소 중 동산을 따로 분리하는 방법은 유형자산중에 건물 또는 건물의 구조에 대한 구성요소를 제외함으로 이루어진다.

이러한 분리를 하여 감가상각을 했을 경우 국세청에서 이를 부인하여 법정까지 간 선례를 제법 찾아 볼 수 있는데 조세법원은 건물을 유지하거나 운영하는 용도가 아닌 건물에 속해있는 비즈니스 용도의 장비를 운영하기 위한 커머셜 건물의 부품들은 동산으로 간주할 수 있다고 판결한 경우가 있어 이를 잘 활용해야한다. 예를 들어 특별한 용도의 전기시스템, 식당 부엌에 연결된 플러밍 시스템, 또는 이동식 카펫 등을 예로 들 수 있다.

이러한 건물에 속해있는 동산의 감가상각 년도는 그 건물의 사용 목적에 따라 달라질 수 있으며 또한 전문적인 지식이 필요하므로 많은 납세자들은 세법 전문가나 또는 원가분리 전문가를 고용하여 여러 가지 요소를 분리하고 여기에 합당한 감가상각 년도를 설정하여 세금공제를 행하는 것이 십상이다. 국세청은 오랜 기간 동안의 불확실한 상태로 남아 있다가 최근 들어 115페이지의 감사 지침서를 내놓고 감사관의 이해를 돕고 이를 이용하여 감사를 촉진하여 실시하고 있다.

물론 이러한 감사지침서는 감사관이 원가분리 연구를 통한 세금공제를 감사하는데 도움을 주는 것은 물론이지만 납세자나 또는 세법 전문가 역시 이를 참조하여 대비할 수 있다.

참고로 감사 지침서는 국세청 웹사이트 (www.irg.gov/Businesses/Cost-Segregation-Audit-Techniques-Guide-Table-of-Contents)에서 찾을 수 있다. 이러한 감사지침서가 담고 있는 내용은 원가분리연구가 행하여지는 이유, 원가분리가 행하여지는 방법, 그리고 감사관이 무엇을 조사해야 하는지를 서술하고 있어 참고할 수 있다.

만약 과거에 부동산을 구입하여 이미 세금보고를 한 경우에는 이를 검토하여 어떤 항목에서 더 많은 절세혜택을 볼 수 있는지를 알아본다. 미래에 대한 변화를 추진해서 세금을 절약할 수도 있지만, 만약 과거의 세금보고가 이를 반영치 않아서 받지 못한 세금혜택이 있다면 세금보고 이후 3년 내에 이를 정정보고하여 수정할 수 있으므로 지나간 해에 대한 혜택이 있을 경우 이를 결코 간과해서는 안 될 것이다.