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     미국 거주자의 한국 부동산재산 세법은 어떻게 적용되나요? 2018-02-23 17:24:45
    작성인 김기동 회계사 조회:172    추천: 22

    이제는 눈을 돌려 한국의 조세 상황은 어떠한지를 미국에 사는 주민의 관점으로 살펴보는 게 독자에게 더 흥미로울 걸로 믿고 최근에 발간된 한국 국세청의 지침서를 중심으로 재미교포가 한국에서 부동산 투자 때 발생하는 소득세를 살펴보고자 한다.

    미 영주권자의 경우는 한국내 거주자와 동일하게 자유롭게 한국내의 부동산 및 이에 관한 임차권 기타 이와 유사한 권리를 취득할 수 있으며, 외국환거래법상의 ‘부동산취득신고’ 대상에서 제외된다. 다만, 농지를 취득할 경우에는 한국내 거주자와 동일하게 일정한 제한이 있다.

    미 시민권자의 경우는 우선 한국 내 부동산 취득자금을 반입할 때 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 ‘부동산취득신고’를 하여야 한다. 미 시민권자가 건물을 취득하는 데는 제한이 없으나, 토지를 취득하는 경우에는 계약을 체결한 후 60일 이내에 관할 시장/군수 또는 구청장에게 ‘토지취득신고’를 하여야 한다. 취득하는 토지가 특정용도, 예를 들어 군사시설, 문화재, 생태보존지역 등이면 계약 체결 전에 취득 허가를 받아야 한다. 기한 내 토지취득 신고를 하지 않는 경우 300만원 이하의 과태료가 부가된다.

    비거주자로 구분되는 재미교표의 경우 양도소득세는 한국 거주자와 동일한 방법으로 세액을 계산하며, 1년 기준으로 양도소득 금액은 ‘주식’과 ‘주식외 자산’으로 구분한 2가지 유형의 양도자산별 소득금액을 합산하여 각각 연간 250만원씩을 공제하므로 연간 최고 500만원까지 공제가 가능하다.

    먼저, 자산별로 양도가액에서 취득가액과 제반 경비를 공제해 양도차익을 계산한다. 이어서 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 뺀 양도소득 금액을 산정한다. 장기보유 특별공제가 적용되는 자산은 3년 이상 보유한 등기된 토지와 건물이며, 자산의 보유기간에 따라 양도차익의 10%부터 30%를 적용 공제한다. 참고로 10년 이상 보유한 자산의 경우 최고 공제율인 30%가 적용된다. 이렇게 산정된 양도소득세 과세표준액에 세율을 곱해 계산한다.

    토지의 경우 1년 미만 보유 때 50%의 세율이 적용되며, 1년부터 2년 미만의 경우에는 40%, 그 이상의 보유 시에는 과세표준의 금액에 따라 6%부터 38%의 누진세율이 적용된다. 주택의 경우 1년 미만 보유의 경우 40%의 세율이 적용되며, 1년 이상의 경우 6%~38%의 누진세율이 적용된다. 참고로 양도 과세표준 금액이 1억5,000억원을 초과할 경우 최고 누진세인 38%가 적용된다. 하지만, 등기가 안 된 미등기 양도자산의 경우에는 70%의 높은 세율이 적용된다. 그리고 여기에 덧붙여서 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세를 추가로 납부하여야 한다.

    미 거주자가 한국 내 부동산을 양도한 경우 보유기간 중 발생된 양도소득에 대하여 먼저 한국에서 양도소득세를 신고 납부하여야 한다. 미 거주자는 일반적으로 전 세계 소득에 대하여 미국에서 납세의무가 있으므로 양도일이 속하는 연도의 다음 연도인 4월15일까지 한국에서의 부동산 양도소득을 합산하여 미국 국세청에 신고하여야 한다. 이 경우 한국에서 납부한 양도소득세는 미국 소득세액에서 크레딧을 받게 된다.

    통례적으로 한국에서 납부한 세액을 미국세액 산출 때 크레딧으로 받게 되면 미국에서 추가 납부할 세금이 없는 경우가 대부분이며, 양도대금을 미국으로 가져 올 때 자금출처가 명확해지므로 미국 국세청에 신고하는 것이 바람직하다. 하지만 최근 오바마 행정부의 입법조치로 높은 금액의 양도소득이 발생될 경우 순투자 수익에 대한 3.8%의 특별세가 적용되는 경우가 종종 있다.

    한편, 미국인은 통상 전 세계 소득에 대하여 주소득세를 납부해야 하므로 주정부에 추가적인 소득세를 납부해야 한다. 캘리포니아 주소득세의 경우 한국에서 납부한 소득세는 주소득세 계산 때 외국 납부세액으로 크레딧을 받을 수 없다.

    또한 한국에서 비과세(예를 들어 1세대 1주택 비과세), 세액감면을 받았다 하더라도 미국에서는 동 양도소득에 대하여 납세의무가 있다. 이 경우 미국에서 외국 납세세액으로 미국 세액에서 크레딧을 받을 수 있는 금액이 없기 때문에 미국 세금액이 그만큼 커지게 된다.

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