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    부동산정보통 Specialist Column

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     건물이 은행차압시 입주자는? 2018-02-25 07:19:19
    작성인 구경완 변호사 조회:109    추천: 15

    ▶문= 건물주가 대출금을 지불하지 못해 건물이 은행으로 넘어 갔다며 집에서 나가야 된다고 말을 합니다. 저는 임대료를 잘 내고 있었는데도 나가야 하는 것이 맞나요?

    ▶답= 부동산에 대한 권리는 순서가 중요합니다. 담보권을 설정하더라도 먼저 등기한 사람이 우선순위를 가지게 되고 우선권을 가진 사람이 그 권리를 행사할 수 있으며 은행으로 넘어간 경우나 경매 처분된 경우에도 기본적으로는 우선권을 가진 사람이 입주자에 대해서도 퇴거명령을 받을 수 있습니다.

    이것이 바로 캘리포니아의 기본법이지만 임대안정조례가 발효되어 있는 곳들에서는 단순히 건물주가 은행대출금을 지불하지 못해서 담보물 처분으로 소유권이 바뀌었다고 해도 새로운 소유주 혹은 은행이 입주자를 퇴거시키지 못하게 되어있습니다. 

    LA를 예로 들면 조례가 정하고 있는 12가지 사유에 해당하지 않으면 입주자를 퇴거시키지 못한다고 하였고 이 부분에 대해서 1985년에 시의 조례가 캘리포니아 법에 우선하는지에 관한 소송에서 시의 조례가 우선한다는 판시 이후에는 더 이상의 논쟁은 없습니다. 하지만 이 조례는 1가구 개인주택에는 적용되지 않기에 단독주거주택을 임대한 입주자는 임대료를 아무리 잘 내고 있었다고 할지라도 건물주가 은행대출금을 지불하지 않아 은행이 소유권을 건물주로부터 이어 받든지 경매 처분하는 경우 퇴거명령을 받을 수 있다는 것을 의미합니다.

    물론 개인주택을 임대한 경우가 아니더라도 다른 정당한 사유로 인한 퇴거는 언제나 가능합니다. 임대료를 내지 않거나 불법행위 혹은 임대기간이 종료되고 비슷한 조건의 같은 기간 동안의 임대계약연장을 거부하는 등의 입주자의 경우에는 퇴거시킬 수 있는 방법이 있습니다. 

    합법적으로 입주자를 퇴거시키는 경우 임대를 종료시키려면 30일의 고지 1년 이상을 산 입주자의 경우에는 60일의 고지 건물을 철거 하든지 건물의 임대를 더 이상하지 않는 경우에는 120일의 고지 입주자가 불법적인 일을 하든지 임대료를 내지 않는 경우에는 3일의 고지가 필요합니다.

    결론은 LA에 있는 일반 아파트의 경우 임대료를 잘 내고 임대계약을 잘 준수하고 있는 경우에는 건물주가 은행의 대출금을 지불하지 않아서 포클로저 되는 경우라도 큰 걱정을 할 이유는 없다는 것입니다. 

    구경완 변호사
    ▶문의: (213) 388-5555

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