건물주 스스로 부동산 살피고 필요한 조치 내려야

소유하고 있는 주거용 부동산을 세입자에게 임차한 후 세입자의 개가 아파트를 방문한 손님을 무는 사고가 생겼을 때 부동산 소유주의 책임은 어디까지일까.

매우 특이한 경우라고 생각하겠지만 실제로 이러한 사고가 발생하는 경우가 많고 또한 개에게 피해를 입은 피해자는 개의 소유자인 세입자 뿐 아니라 부동산 소유주를 상대로 피해보상 소송을 하는 경우가 매우 많다.

일반적으로 주거용 부동산의 소유주는 세입자 개의 위험성에 대한 실질적인 사실을 몰랐을 경우 책임은 없다. 그러나 세입자가 개를 소유하고 있고 그 개의 위험성에 대해서 알고 있었고 이에 따른 사고가 일어날 가능성이 높다는 것을 예상할 수 있었고 예방할 수 있는 사전조치를 취할 수 있었다면 책임이 있을 수 있다.

셰퍼드를 소유하고 있는 세입자에게 주거용 부동산을 임대한 후 전화선을 설치하러 온 전화회사 직원이 개에게 공격받았을 때 일차적으로 개의 소유주는 개의 위험성에 대한 사실을 몰랐을 경우 책임이 있을 수 있다.

그러나 사고가 발생한 부동산의 소유주는 세입자의 개가 위험한 성향이 있다는 실질적인 인지 여부가 확인 돼야 책임이 생긴다. 단순히 개의 종류가 셰퍼드라는 사실만으로는 사실을 인지한 것으로 인정되지 않는다.

한번 사고가 난 후 사후조치를 취하지 않은 상태에서 다시 사고가 났다면 부동산 소유주는 책임을 피할 수 없다. 첫 번째 사고가 난 후 부동산 소유주는 사고를 일으킨 세입자를 퇴거할 수 있는 권리가 있다. 따라서 개를 주거용 부동산에서 즉시 제거하지 않은 상태에서 발생한 사고에 대해서는 책임이 있다.

이같은 부동산 소유주의 책임소재의 원칙은 다른 종류의 피해에도 적용된다. 아파트 창문 위치가 어린이가 접근할만한 위치에 있고 스크린이 설치되지 않은 상태에서 어린이가 추락하는 사고가 발생하면 책임이 있을 가능성이 높다.

부동산 소유주는 정기적으로 부동산의 안전점검을 하고 위험요소에 대해서는 경고문이나 접근 방지 조치를 해야 한다. 최근 부동산 소유주를 상대로 하는 과실 소송의 경우 변호사 비용도 과거에 비해 올라 보험금이 충분한 보험을 선택해야 한다.

주거용 부동산에는 세입자 보험을 반드시 리스 조건으로 할 필요가 있다. 세입자 과실로 제삼자에게 상해가 있을 경우 처리할 수 있는 방법이 있기 때문이다.

이승호/상법 변호사
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