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     비즈니스 흥망 열쇠, 리스 계약의 종류와 주의점 2018-02-25 07:26:14
    작성인 브라이언 안 조회:220    추천: 14

    우리 한인들은 자영업을 하는 분들이 많다. 자기 비즈니스를 하는데있어 가장 중요한 것이 바로 리스계약이다. 아무리 장사가 잘되는 사업체라도 리스 계약 조건이 나쁘면사업체 소유자들은 막대한 손실을볼 수 있다. 사업체 결정 때 아마 가장 중요한 부분은 장소를 어디에 선정하고 그 장소에 리스 계약을 어떻게 체결하느냐가 사업 성패를 좌우하는 핵심적인 사항이다. 리스 계약만 잘해도 비즈니스를 시작하는데절반은 성공이라는 말이 있다.

    오늘은 비즈니스 흥망의 열쇠를 쥐고 있는 리스 계약에 대하여 알아보자.

    리스에는 다음과 같이 세 가지 종류로 나눌 수 있다.

    첫째, 그로스 리스(Gross Lease)는임차인(Lessee)이 계약된 임대기간중 정해진 렌트만 내는 리스 계약이다. 건물에 관련된 재산세(PropertyTax), 보험료(Insurance Premium), 유지비(CAM) 등의 모든 비용은 건물주가 부담한다. 임차인에게는 가장좋은 리스 계약이라 할 수 있다.

    둘째, 네트 리스(Net Lease)는 임차인이 기본 렌트 이외에 건물에 관련된 재산세, 보험료, 유지비 등을추가로 부담하는 것을 말한다. 건물에 관련된 추가비용(재산세, 보험료,유지비)중 한 가지만 부담하면 싱글네트(Single Net), 두 가지를 부담하면 더블 네트(Double Net), 세 가지를 다 부담하면 트리플 네트(TripleNet)리스라고 한다. 건물주가 가장선호하는 계약이라 할 수 있다.

    셋째, 퍼센티지 리스(PercentageLease)는 매월 또는 매년 정해진 기본 렌트(Base Rent)에 해당 사업체의 월 또는 연매상(Gross Sales)금액의 퍼센티지를 더하여 계산된다. 이리스계약은 대형 프로퍼티 회사에서 많이 쓰는 방법인데 아주 복잡하고 까다로운 조건들로 되어 있기 때문에 리스 계약을 하기 전에 반드시전문 변호사의 자문을 받기를 권한다.

    건물주는 다음의 두 가지 방법으로 임차인에게 리스를 준다.

    첫째는 뉴 리스(New Lease)를 줄수 있다.

    전 임차인과의 리스 계약은 완전히 소멸되고 새로운 리스 계약을 체결하는 것을 말한다. 이런 경우 건물주는 새로운 임차인에 대하여 철저한 신용조사(Credit Check Up)를하고, 그 동안의 물가상승을 감안하여 렌트비를 책정한다. 또한 새로운임차인은 시큐리티 디파짓(SecurityDeposit)을 해야 하는데, 대개의 경우 전 임차인에 비해 높은 금액을요구하는 경우가 많다.

    둘째는 어사이먼트 오브 리스(Assignment of Lease)를 할 수 있다.

    사업체 거래 시 많이 쓰이는 임대계약 방법이다. 전 임차인과의 남은리스 계약을 그대로 양도받는 것으로, 전 임차인이 가지고 있는 리스계약조건을 현 임차인이 그대로 승계하는 것을 말한다. 이 계약의 가장 큰 특징은 임대 문제 발생 시 건물주가 현 임차인은 물론, 전 임차인에게까지도 보상을 요구할 수 있다는 것이다. 사업체를 인수한 바이어가 렌트비를 못 내는 경우 건물주는그 전 혹은 그 전전 주인까지 보상을 물을 수 있다.

    임차인은 리스 계약을 결정하기에 앞서 다음의 내용들을 고려하여야 한다.

    첫째는 리스 기간이다.

    리스 계약의 기본이 되는 것은 기간이다. 임차인은 충분한 리스 기간을 확보해야 한다. 자본금이나 장비가 많이 투자되는 업소는 리스 계약이 길수록 유리하고 그 반대라면 짧은 것이 좋다. 리스 기간이 충분하지 않은 경우 리스 '기한 연장선택조항'(Option to Renew)을 넣을 수있다. 이 경우에는 리스 계약서에 새로 리스가 연장되는 기간에 임대료를 미리 구체적으로 명시 하는 것이유리하다.

    둘째로 임대료는 리스 기간에 고정되어 있을 수도 있고 매년 오를수도 있다.

    만약 임대료가 매년 올라간다면적정한 비율로 인상되는가를 판단해야 한다. 예상되는 사업상의 수익률로 충분히 임대료 인상을 지불할수 있는지를 파악하여야 한다. 건물주가 렌트를 올릴 때 가장 보편적인방법이 소' 비자 물가지수'(ConsumerPrice Index)에 맞춰 올리는 것이다.

    셋째로 사업체 매매 때 리스를양도(Assignment)할 수 있는지 또는 사업체를 운영하는 동안 사업체의 일부를 다른 사람에게 전대(Sub-Lease)할 수 있는지 확인해야 한다.

    특히 리스를 양도 가능한 지의 여부는 사업체를 다른 사람에게 팔때 문제가 될 수 있다. 건' 물주는 양도 동의를 불합리하게 거부할 수 없다” (Landlord shall not unreasonablywithhold it consent)라는 조항을 넣어야 임차인이 보호받을 수 있다. 비즈니스를 하다 보면 리스 공간이 너무 넓은 경우도 있고, 매상이 신통치 않을 때 일정 공간을 다른 사람한테 빌려주면 임대료를 절약할 수있기 때문에 건물주로부터 서브리스를 허락 받아두면 좋다.

    넷째로 건물주가 리스 기간에 건물을 개축할 때 리스가 종료된다는조항을 넣는 경우가 있다. 이런 경우를 대비하여 임차인은 보상을 받을수 있는 보상 조건을 반드시 넣어서보호를 받아야 한다.

    리스 계약서에는 이 외에도 여러가지 중요한 조항들이 있으니 반드시 전문 변호사의 자문을 받기를 권한다. 에스크로에 관한 상담은 아래전화번호로 연락주시면 무료로 받을 수 있다.

    브라이언 안 <메트로 에스크로 / Sr. Escrow Officer>
    office: (213)427-3600
    cell: (310)634-8994

    utkda  2018-05-24 10:19:17
    안녕하세요.
    2008년도부터 리스가 시작해서 2013년도에 끝나고 5년 옵션을 통해 리스가 2018년 7월에 끝나는데 건물 주인이 2012년도에 자기가 실수해서 렌트비 3& 못 올렸다고 5년 리스도 끝나고 옵션인 상태에서 6년이 지난 지금 6년간의 차익금인 $15,000 정도를 내라고 하는데 그 돈을 줘야 하나요? 답변 부탁 드립니다. 감사합니다
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